Co kalkulačka počítá
Co zjistíte: Hypotéka
Dva živé režimy buď přepočítají známou hypotéku včetně RPSN a amortizace, nebo z příjmu, věku a závazků konzervativně odhadnou dostupnou výši hypotéky a kupní cenu při použitém LTV.
LTV popisuje zajištění, DTI celkové zadlužení vůči ročnímu příjmu a DSTI zatížení měsíčními splátkami. Kalkulačka odlišuje závaznou hranici LTV od doporučení a obezřetnostních pásem ČNB.
Předpoklady
- Sazba je po celou dobu konstantní, čerpání proběhne celé jeden měsíční interval před první splátkou a platby probíhají řádně každý měsíc.
- Uživatel zadal všechny povinné náklady podmiňující úvěr a nezahrnul dobrovolné služby.
- Příjem je stabilní čistý příjem, který může banka ověřit; ostatní dluhy ani splátky nejsou započítány dvakrát.
- Na stejné nemovitosti není další nezadaný úvěr a bankovní odhad odpovídá hodnotě zajištění použité poskytovatelem.
- Mimořádná splátka je bez poplatku a použije se přímo na jistinu.
- Automatická sazba 4,65 % je průměr ČNB u nových korunových hypotečních obchodů za červen 2026, nikoli konkrétní bankovní nabídka.
- V reverzním režimu se pro kupní cenu předpokládá shoda kupní ceny a bankovního odhadu a právě minimální vlastní podíl podle LTV.
- U manželů nebo registrovaných partnerů se pro věkovou podmínku 90% LTV použije věk mladšího; u jiných spolužadatelů model zvýšenou výjimku automaticky neuplatňuje.
Omezení
- RPSN je orientační. Oficiální RPSN banky může zahrnovat přesná data více čerpání, povinné pojištění, účet, ocenění a další náklady; porovnávejte dokument ESIS.
- Závazné plošné hranice DTI a DSTI nejsou v roce 2026 aktivní. Banka posuzuje příjmy, výdaje, věk, zajištění a rizika vlastní metodikou.
- ČNB doporučuje splatnost zpravidla nejvýše 30 let. Rozsah 31–35 let je jen model a není zvláštní zákonnou výhodou pro osoby mladší 36 let.
- Model neřeší refixace, proměnlivé sazby, více čerpání, cizí měnu, úvěry na stejné zástavě ani právní náklady předčasného splacení.
- Reverzní výsledek není předschválení. Nezná úplné životní náklady, počet členů domácnosti, registry, uznatelnost příjmů ani interní pravidla banky a skutečná schválená částka může být nižší i vyšší.
Příklad výpočtu
Praktický příklad: Hypotéka
Při čistém příjmu 80 000 Kč, jediném žadateli ve věku 35 let, bez dalších dluhů a se splatností 30 let používá reverzní režim sazbu ČNB 4,65 % a stres 6,65 %. Konzervativní odhad hypotéky je 4 984 696 Kč; při 90% LTV odpovídá kupní ceně 5 538 552 Kč a vlastním zdrojům 553 856 Kč.
Metodika a vzorec
Jak se výsledek počítá
- 1
Anuitní splátka vychází z jistiny, nominální roční sazby a počtu měsíců; každý měsíc se nejprve uhradí úrok a zbytek snižuje jistinu.
- 2
Orientační RPSN numericky řeší zákonnou rovnici současných hodnot pro jedno úplné čerpání a pravidelné měsíční splátky včetně zadaných povinných jednorázových a měsíčních nákladů.
- 3
LTV = nový úvěr ÷ bankovní hodnota zástavy × 100; kupní cena zůstává samostatným základem pro vlastní zdroje.
- 4
DTI = nový úvěr plus zadané ostatní dluhy ÷ roční čistý příjem. DSTI = nová splátka, zadané povinné měsíční náklady a ostatní splátky ÷ čistý měsíční příjem.
- 5
Zátěžový scénář přepočte splátku a DSTI při sazbě vyšší o 2 procentní body. Dobrovolná mimořádná splátka mění amortizaci, nikoli smluvní RPSN ani počáteční DSTI.
- 6
Reverzní režim nejprve určí prostor do 40 % příjmu, převede jej anuitním vzorcem na jistinu při zátěžové sazbě +2 p. b. a výsledek omezí také referencí DTI 8, u investiční hypotéky DTI 7.
- 7
Kupní cena při maximálním LTV = konzervativně odhadnutá hypotéka ÷ použité LTV. Tento převod předpokládá, že bankovní odhad se rovná kupní ceně a klient vloží právě minimální vlastní zdroje.
Co ovlivňuje splátku hypotéky a celkový přeplatek
Měsíční anuitní splátku určuje výše úvěru, nominální sazba a počet splátek. Delší splatnost obvykle sníží měsíční zatížení, ale prodlouží dobu placení úroku. Proto má smysl porovnat zároveň splátku, celkový úrok i zůstatek v jednotlivých letech.
RPSN přidává k úroku zadané povinné jednorázové a pravidelné náklady. Pro poctivé porovnání bank je nutné zadat všechny služby, bez kterých danou nabídku nelze získat, a výsledek poté porovnat s oficiálním dokumentem ESIS.
Jak spolu souvisejí LTV, DTI a DSTI
LTV porovnává dluh s bankovní hodnotou zástavy. DTI porovnává celkové zadlužení s ročním čistým příjmem a DSTI všechny měsíční splátky s čistým měsíčním příjmem. Každý ukazatel odpovídá na jinou otázku, takže dobrá hodnota jednoho sama o sobě nezaručuje schválení.
V roce 2026 jsou plošně závazné limity DTI a DSTI deaktivované. Kalkulačka je přesto ukazuje proti obezřetnostním hodnotám ČNB a u DSTI přidává zátěžový scénář se sazbou vyšší o dva procentní body. Konkrétní banka navíc posoudí životní výdaje, stabilitu příjmu, registry a vlastní pravidla.
Dohledatelnost
Zdroje a platnost: Hypotéka
KolikVyjde.cz · ověřeno 21. srpna 2026
Použito pro metodiku a parametry kalkulačky Hypotéka.Rozsah a omezení: Transparentní implementace standardního anuitního vzorce včetně nulové sazby a poslední splátky.Česká národní banka · ověřeno 21. srpna 2026
Použito pro metodiku a parametry kalkulačky Hypotéka. Platnost zdroje od 1. dubna 2026.Rozsah a omezení: Závazná hranice LTV 80 %, 90 % pro vlastní bydlení žadatelů mladších 36 let; doporučení 70 % pro investiční hypotéky od 1. 4. 2026.Česká národní banka · ověřeno 21. srpna 2026
Použito pro metodiku a parametry kalkulačky Hypotéka. Platnost zdroje od 4. června 2026.Rozsah a omezení: Potvrzuje aktivní LTV 80/90 % a deaktivované závazné horní hranice DTI a DSTI; obecná doporučení pracují s obezřetností nad DTI 8 a DSTI 40 %.Česká národní banka · ověřeno 21. srpna 2026
Použito pro metodiku a parametry kalkulačky Hypotéka. Konkrétní část: Část VI, doporučení B až E. Platnost zdroje od 1. dubna 2026.Rozsah a omezení: Investiční LTV 70 % a DTI 7, obezřetnost DTI 8/DSTI 40 %, stres sazby nejméně +2 p. b. a splatnost zpravidla nejvýše 30 let.Česká národní banka · ověřeno 21. srpna 2026
Použito pro metodiku a parametry kalkulačky Hypotéka. Konkrétní část: Tabulka 10 – nové obchody, hypoteční úvěry. Platnost zdroje od 1. června 2026 do 30. června 2026.Rozsah a omezení: Poslední dostupný průměr k datu ověření: 4,65 % p. a. u nových korunových hypotečních obchodů domácností; červencová data mají být zveřejněna 31. 8. 2026.e-Sbírka · ověřeno 21. srpna 2026
Použito pro metodiku a parametry kalkulačky Hypotéka. Konkrétní část: § 133–134 a příloha č. 1.Rozsah a omezení: Zákonná rovnice RPSN, časové intervaly, předpoklady a zahrnutí splátek jistiny i povinných nákladů.Česká národní banka · ověřeno 21. srpna 2026
Použito pro metodiku a parametry kalkulačky Hypotéka.Rozsah a omezení: Vysvětluje účel RPSN a příklady povinných jednorázových i pravidelných nákladů vstupujících do ukazatele.Časté otázky
Časté otázky: Hypotéka
Je DRSI další hypoteční ukazatel?
Správná zkratka je DSTI. Vyjadřuje podíl všech měsíčních splátek na čistém měsíčním příjmu.
Znamená věk pod 36 let automaticky 35letou splatnost?
Ne. Věk pod 36 let je relevantní pro 90% LTV u vlastního bydlení. Maximální splatnost a věkový limit určuje banka; ČNB doporučuje zpravidla nejvýše 30 let.
Jaký věk zadat u více žadatelů?
U manželů nebo registrovaných partnerů zadejte věk mladšího, protože pro zvýšený limit stačí, aby byl pod 36 let alespoň jeden. U jiných spolužadatelů kalkulačka 90% výjimku automaticky nepoužije.
Proč je RPSN vyšší než nominální sazba?
RPSN je efektivní roční ukazatel a vedle časování splátek zahrnuje zadané povinné náklady. U pravidelné měsíční sazby se ročně skládá, nejde o prosté násobení dvanácti.
Jsou DTI 8 a DSTI 40 % zákonné limity?
Nejsou to aktuálně aktivní závazné plošné horní hranice. Jde o hodnoty, nad nimiž ČNB doporučuje bankám vysokou obezřetnost; pro investiční hypotéky doporučuje DTI nejvýše 7.
Odkud se bere automatická sazba?
K 21. 8. 2026 jde o poslední dostupný měsíční průměr ČNB: 4,65 % p. a. u nových korunových hypotečních obchodů za červen 2026. V pokročilém nastavení lze zadat vlastní scénář.
Je zobrazená kupní cena skutečné maximum?
Ne. Jde o cenu při využití modelového LTV a předpokladu, že bankovní odhad odpovídá kupní ceně. S vyššími vlastními zdroji lze koupit dražší nemovitost; nižší odhad naopak potřebné zdroje zvýší.
Pokračujte dál